１　賃料不払いの場合の訴訟手続

賃貸人のＸとしては，賃借人Ｙ（賃借人の地位をＡから相続）に対して，建物を収去して土地を明け渡すことや未払賃料等の請求をすることになりますが，このときに気を付けて頂きたいことは，賃料の不払があったからといって直ちに賃貸借契約を解除できるわけではないということです。

賃料不払を理由とする賃貸借契約の解除については多くの裁判例がありますが，一般論としては３～４ヶ月程度の賃料不払では賃貸借契約を解除することができないと言われています。

どの程度の期間の賃料不払であれば賃貸借契約を解除することができるのか，については個別の事案ごとの判断になりますが，専門家である弁護士に御相談頂ければと思います。

２　後見申立

本件では，賃借人Ｙが認知症になっているという問題もありました。

認知症等によって判断能力が低下した人は，契約を締結したり，財産を管理することが困難になります。本件でも，賃借人Ｙは施設に入所し続けていて，地代を支払うことなどができず，交渉することすらできない状況でした。

このような場合には，家庭裁判所に後見開始の審判の申立てをし，選任された成年後見人との間で賃貸借契約や空家となっている自宅の処分等について交渉していくこととなります。

ところが，民法７条によると，後見開始の審判を申し立てることができるのは，下記の方々に限られます。

• 本人（後見開始の審判を受ける者）
• 配偶者
• 四親等内の親族
• 未成年後見人
• 未成年後見監督人
• 保佐人
• 保佐監督人
• 補助人
• 補助監督人
• 検察官

この中には，本人の賃貸人など本人の契約の相手方は含まれません。

そこで，まずは親族に後見開始の審判を申し立ててもらうよう依頼することになりますが，費用も手間もかかりますので，実際にはなかなか依頼に応じてもらうことが困難です。本件でも，親族に後見開始の審判を申し立ててもらうよう依頼しましたが，結局，申し立ててもらうことはできませんでした。

３　特別代理人

そうすると，Ｘとしては，Ｙが認知症などになって判断能力が低下するとどうしようもなくなってお手上げの状況になるのでしょうか。

Ｘにはもう一つの選択肢として，訴訟を提起したうえで，Ｙについて裁判所から特別代理人を選任してもらうということができます。

特別代理人を選任してもらうためには訴訟を提起しなければいけませんので，交渉での解決のために特別代理人を選任してもらうことはできませんが，比較的低廉な費用で事件を解決に向けて進めることのできる使い勝手の良い制度です。

本件でも，ＸからＹに対して，建物を収去して土地を明け渡すことや未払賃料等の請求をする内容の訴訟提起をしたうえで，Ｙのために裁判所から特別代理人を選任してもらいました。

本件のように，相続に関連して，認知症などによって交渉することができない方が出てくるということが度々あります。高齢化社会において，相続人も高齢化していますので，このような事例もどんどん増えてくるものと思われます。

かといって，手続を執らないまま放置すると，後々の世代に大きな負担を残しかねません。解決のための最善策としてはどのようなものがあるのか，お早めに専門家である弁護士に御相談下さい。