被相続人の不動産に（根）抵当権設定登記があるが、どうしたらいいか

よくある相談内容

被相続人の不動産に（根）抵当権設定登記があるが、どうしたらいいか

1 被相続人の不動産に(根)抵当権設定登記があるが，どうしたらいいか。

　故人が生前に不動産を所有していていることは知っていたとしても，故人にどの程度の借金があるのかや不動産にどのような権利が設定されているのかまで，相続人は把握していないことが多いのではないでしょうか。また，親の生前にはあまり細かい事情まで根掘り葉掘り聞くということもなかなか難しいと思われます。
　このようなことから，故人が亡くなって，不動産の登記簿謄本を確認して初めて，(根)抵当権が設定されていることを知るという事態が起こるのです。
　このような場合に，相続人としては，どのように対応すべきかについて御説明します。

2 (根)抵当権設定登記とは

抵当権とは，債権者に対して，債務者や第三者がその所有する不動産を債務の担保に供することによって，債権者（抵当権者）が優先的に弁済を受けることできる権利のことをいいます。債務者や第三者が不動産を抵当に入れても，不動産の使用には何らの影響も与えないため，不動産の使用状況から抵当権の有無を判断することはできません。
ただし，抵当権者が他の債権者よりも優先的に弁済を受けるためには，誰でも抵当権の有無を知ることができるようにする必要があり，不動産に抵当権設定登記をしなければなりません。ですので，不動産の登記簿を見れば，誰でも抵当権の有無を知ることができるようになっています。
根抵当権も抵当権の一種ですが，抵当権は特定の債務を担保するためのもので，根抵当権は「極度額」という金額の枠の範囲内において不特定の債務を担保するためのものです。このケースでは抵当権と根抵当権との違いは重要ではないので，(根)抵当権と一括りにして呼んでいます。

3 (根)抵当権設定登記の有効性

不動産の登記簿謄本に(根)抵当権設定登記がある場合には，(根)抵当権者と不動産の所有権者との間に，(根)抵当権を設定することについての合意があるはずです。
しかしながら，不動産の所有権者の知らないところで法務局への登記申請に必要な書類が偽造されている場合には，(根)抵当権を設定することについての合意は存在しないため，(根)抵当権設定登記は無効です。
また，(根)抵当権は，それが担保する債務の消滅（弁済・時効など）によって消滅しますが，(根)抵当権自体も２０年の経過によって時効で消滅します。
(根)抵当権設定登記が無効な場合や(根)抵当権が消滅した場合には，法務局に対して(根)抵当権の抹消を申請することができます。

4 (根)抵当権者との交渉

(根)抵当権設定登記が無効な場合や(根)抵当権が消滅した場合でも，原則として，不動産の所有権者やその相続人が単独で法務局に対して(根)抵当権登記の抹消を申請することができるわけではありません。(根)抵当権者の協力が必要です。
そのため，(根)抵当権者との間での交渉によって(根)抵当権登記の抹消に協力してもらうか，訴訟によって(根)抵当権設定登記が無効であることや(根)抵当権が消滅したことを明確にする必要があります。
不動産を相続した相続人の立場からすると，過去の経緯が分からないことも多く，(根)抵当権者との交渉の仕方が分からない，あるいは交渉が進まない，ことから，どうしてよいのか困ってしまわれる方が多いです。弁護士がケースに応じたアドバイスをいたしますので、お悩みの際には一度、ご相談下さい。